Fra 1. januar 2015 ble tilstandsrapport standard ved kjøp og salg av bolig, og den norske standarden NS 3600:2013 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig legges til grunn. Standarden sørger for en enhetlig undersøkelse og skal bidra til at kjøper og selger har mest mulig informasjon og et godt beslutningsgrunnlag ved omsetning av en bolig. Det vil gi økt trygghet både for kjøper og selger.
En hel bransje står bak
Bak NS 3600 står en bredt sammensatt komité med representanter fra de viktigste interessentene; myndigheter, forbrukere, rådgivere, takstbransjen, elektrobransjen, eltakstbransjen, universitet, forskning, byggsertifisering, eierskifteforsikring, eiendomsmeglere, eiendomsmeglingsforetak, representanter fra statlige og kommunale byggeiere og byggherrer.
Hvem bør bruke standarden?
Det er mange som vil ha nytte av NS 3600. De viktigste brukerne er:
- Boligkjøpere/-selgere
- Teknisk etat i kommunene
- Eiendomsmeklere
- Takstmenn
- Borettslag
- Rådgivende ingeniører
- Byggmestere
- Bolig utviklere
Utfyllende informasjon om kvaliteter og mangler
NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig ble utgitt 1. mai 2013 og angir krav til hva en teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig skal omfatte. Det er også utarbeidet en veiledning til standarden.
Tilstandsanalyser basert på NS 3600 skal inneholde mest mulig utfyllende informasjon om:
- boligens kvaliteter og mangler
- hvilke utbedringer som eventuelt bør gjennomføres
- hva dette vil koste
Analyser gjennomført i henhold til standarden og av aktører med tilfredsstillende kompetanse, vil gjøre eierskifte betryggende og sikkert for begge parter. Standarden synliggjør behov for eventuelle tiltak ved boligen av teknisk art og er mer presis og informativ enn tidligere praksis har vært.
Omfang av tilstandsanalysen
Hva som skal inngå i tilstandsanalysen har vært en balanse mellom faglige vurderinger, oppdragsgivers og meglers behov, kjøpers forventninger og kostnader til analysen.
En tilstandsanalyse utført etter NS 3600 omfatter:
- gjennomgang av framlagt dokumentasjon
- registrering av byggteknisk tilstand og tilstand på VVS-tekniske anlegg
- forenklet analyse av elektrisk anlegg og branntekniske forhold
- plassering av boligen i forhold til faren for skred og flom
- vurdering av radon (vurdering av dokumentasjon, men ikke utførelse av målinger)
- måling av areal
- vurdering av P-ROM når det gjelder rømningsvei, lysflate og takhøyde
- vurdering av om P-ROM er byggemeldt og godkjent (hvis dokumentasjon er fremlagt)
- beregning av teknisk verdi og tiltakskostnader
- vurdering av fellesdeler
Egenerklæringsskjema
Som en del av standarden er det utarbeidet et egenerklæringsskjema som skal brukes av eier. Opplysninger som framkommer i det, skal gjennomgås av takstmann forut for tilstandsanalysen.
Fire tilstandsgrader
Fordelen med standarden er at de bygningssakkyndige får felles sjekkliste og omforente vurderingskriterier for tilstandsgrad.
NS 3600 definerer fire tilstandsgrader (0-3), avhengig av graden av avvik fra et definert referanse-nivå. Målet er lik bedømming og angivelse av tilstandsgrad uavhengig av hvem som gjør analysen. Gradering og fastsetting av tilstandsgrad er en viktig del av standarden.
Selgers dokumentasjon av utførte arbeider på boligen skal vektlegges ved vurdering av tilstand. Særlig gjelder dette for skjulte bygningsdeler, eksempelvis membran på våtrom.
Et nytt bad vil for eksempel ikke oppnå bedre enn tilstandsgrad 2 dersom det ikke foreligger dokumentasjon av fagmessig riktig utførelse.
Teknisk verdi og tiltakskostnader
Det skal angis en teknisk verdi av boligen og stipulerte kostnader knyttet til oppretting av feil og mangler. Kjøper skal få et signal om hvilke tiltakskostnader som kan påregnes. Tiltakskostnader skal stipuleres og angis i sekkeposter. Alle forhold som har økonomisk betydning skal beskrives, også for fellesdeler. Dette er nytt i forhold til tidligere praksis.
Beskrivelse av tilstandsgrader i henhold til NS 3600
Tilstands-
grad (TG) |
Beskrivelse i
NS 3424:2012
Tilstand i forhold til referansenivået |
Spesifikk beskrivelse i forhold til bolig |
| TG 0 |
Ingen avvik |
- det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon for fagmessig utførelse inklusive materialbruk og løsninger, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt fram. |
| TG 1 |
Mindre eller moderate avvik |
- som TG 0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig |
| TG 2 |
Vesentlige avvik |
- bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller
- det er kort gjenværende brukstid; eller
- bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være “utgått på dato”. Det kan være behov for tiltak; eller
- det foreligger ikke dokumentasjon for fagmessig ut-førelse, selv om bygningsdelen er ny; eller
- det er grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader; eller
- særlig fuktutsatt konstruksjon hvor dokumentasjon på riktig utførelse ikke foreligger eller særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. |
| TG 3 a) |
Store eller alvorlige avvik |
- total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lenger formålet; eller
- det er fare for liv og helse; eller
- det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller
- det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. |
TGIU a)
(Ikke undersøkt) |
Ikke undersøkt |
-TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet
- bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt. |
| a) Det anbefales at det gjøres ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang som grunnlag for kostnadsoverslag. |