Stor forventing til ny standard for tilstandsanalyse av bolig

Den 19. oktober ble det arrangert høringsmøte om forslag til ny Norsk Standard, NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.

En samlet norsk bransje står bak forslaget.

- For oss i takseringsbransjen er det store forventninger til de muligheter den nye standarden vil gi. Vi er allerede i gang med å tilrettelegge utdanning, etterutdanning og rapportverktøy, sa president Ottar M. Skare i Norges Takseringsforbund.

Svein BjørbergPresentasjoner fra høringsmøte 19. oktober
Møtet samlet ca. 50 representanter fra blant annet myndigheter, takstmenn, eiendomsmeglere og -foretak, forbrukere, forsikring, sertifisering, forskning, elektrobransje og rådgivning.

Disse innleggene ble holdt:

Presis beskrivelse av tilstandsgrad
Komitéleder Svein Bjørberg gjennomgikk standarden og prinsipper som har vært diskutert underveis i arbeidet. Komiteen har lagt vekt på en presis beskrivelse av tilstandsgrad. Dette framgår detaljert av standardens tillegg C, D og E.

Det er også et prinsipp at fellesdeler skal undersøkes for boliger med mer enn fire enheter. Tillegg C Teknisk tilstand er derfor delt inn i:

  • Innvendige forhold i boenheten
  • Utvendige forhold for et bolighus med opp til fire boenheter
  • Fellesdeler i bolighus med mer enn fire boenheter (begrenset til den bygningen som boenheten ligger i)

Det skilles mellom synlig og ikke-synlige bygningsdeler. For ikke-synlige deler skal det ses etter symptomer på nabo-deler. Hvis heller ikke dette gir indikasjoner, skal det gjøres en vurdering av tilstand ut fra alder og materialer.

Det blir viktig for en boligeier å ta vare på dokumentasjon av utførte arbeider, fordi det vil ha en verdi ved fastsetting av tilstandsgrad. Skjulte anlegg og bygningsdeler med dokumentert fagmessig utførelse vil kunne få tilstandsgrad TG 0 (ingen avvik). Alternativt TG 2 (vesentlig avvik) dersom det ikke kan framlegges tilstrekkelig dokumentasjon.

Alle forhold som har økonomisk betydning skal beskrives. En kjøper skal få svar på “Hva kjøper jeg og hvilke konsekvenser har det for min økonomi?”. Boligens tekniske verdi og samle stipulerte kostnader for tiltak der det er registrert TG 2 eller TG 3 (stort eller alvorlig avvik), skal derfor angis.

Riktig kompetanse er viktig, og kunnskap om bygningsfysikk er vesentlig. Ved utarbeidelse av standarden har komiteen dratt inn praktiske eksempler.

Deltakere på høringsmøtetTryggere boligkjøp og lovpålagt tilstandsrapport
Bartholdsen sa at Forbrukerrådet er positive til den nye standarden, men ønsker en lovpålagt ordning for å sikre tilstrekkelig bruk. Mange forbrukere opplever boligkjøpet som en risikosport; rask, krevende og usikker. Samtidig er et boligkjøp vårt livs viktigste handel. Standarden vil bli et viktig verktøy for forbrukerne ved sammenligning av to boliger før et kjøp. Etter et kjøp vil rapporten fra tilstandsanalysen kunne brukes som grunnlag for en vedlikeholdsplan.

Krav om økt kapasitet og riktig kompetanse
Skare framhevet at takstbransjen ser behovet for å spesialisere tilstandsrapporten og at NS 3600 vil danne et godt rammeverk og bli en god informasjonsbærer mellom selger og kjøper. Ved gode dataverktøy vil det bli effektiv rapportering i felt. Standardens omfang er mer omfattende enn dagens boligsalgsrapport og dette vil kreve økt kapasitet (2-300 nye takstmenn) og riktig kompetanse.  Det er store forventinger til de mulighetene den nye standarden vil gi. - Vi er i gang med å tilrettelegge utdanning, etterutdanning og rapportverktøy, sa Skare.

Vil gi homogene rapporter
Boldvik poengterte at meglerbransjen ønsker riktig informasjon og best mulig tilstandsrapporter for justering av selgers forventninger om pris, og for at kjøpere kan vurdere betalingsvilje ut fra fakta om boligen. Standarden er viktig for å oppnå en homogen leveranse og rydde opp i forventningsgapet mellom en verditakst og en fullstendig tilstandsanalyse som er der i dag. Meglerbransjen er glad for forbeholdene som nevnes i standarden og at kostnadsoverslag for tiltak skal angis.

Transparent marked og nytt forretningsområde
- Nå har vi muligheten til å endre vår praksis. Standarden skaper et nytt forretningsområde, det blir bygningsrelaterte rapporter, og det er akkurat det markedet vil ha, sa Malmo Nilsen. Gode rapporter vil øke etterspørselen etter dem.

- Det handler om kvalitet. Det er avsporing å snakke om pris for en tilstandsanalyse, fortsatte han. Standarden vil gjøre markedet transparent. Flere enn dagens takstmenn vil kunne utføre tilstandsanalyser og en ny gruppe bygningssakkyndige vil komme. Standarden definerer et minstekrav og vil danne basis for forbedringsfokus og åpne for innovasjon. Standardens styrke er at hele bransjen står bak den.

Diskusjon av forslaget
Spørsmål og problemstillinger som ble reist på høringsmøtet dreide seg om:

  • Krav til dokumentasjon. Hva er tilstrekkelig dokumentasjon? Muligheter for målinger som supplering der det ikke finnes dokumentasjon. Egenkontroll er ikke godt nok, det skal være sporbart og må dokumenteres ved bilder etc.
  • Forventet omfang, tidsforbruk og kostnader for en tilstandsanalyse etter NS 3600.
    Kostnader forbundet med tilstandsanalyse er små i forhold til den store transaksjonen.
  • Kompetanse for bygningssakkyndige og tilstrekkelig kapasitet
  • Tilleggsoppdrag utover tilstandsanalysen
  • Tilstandsanalyse av fellesdel i boligsameier og borettslag

Nedlastning av høringsforslaget
Forslag til NS 3600 fås ved å gå inn på Standard Norges gratistjeneste Standard på høring. NS 3600 ligger synlig i tabellen sammen med kommentarskjema. Logg deg inn med brukernavn (e-postadresse) og passord. Dersom du er ny bruker, får du passord tilsendt på e-post etter registrering, som du bruker ved innlogging. Høringsfristen er satt til 1. desember.

Problemer eller spørsmål? Ta i så fall kontakt med prosjektleder Merete Holmen Murvold.

Relaterte nyhetssaker
Ny standard for teknisk tilstandsanalyse av bolig på høring
Bedre tilstandsanalyser med ny NS 3424
Slik blir "NAF-testen" for bolig (artikkel i Aftenposten om boligsalgsrapport)

Deltakerne i standardiseringskomiteen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bildene i denne artikkelen
1) Svein Bjørberg fra Multiconsult som er leder av standardiserinskomiteen for tilstandsanalyse
2) Thomas Bartholdsen fra Forbrukerrådet, Svein Bjørberg fra Multiconsult og Jarle Vinje fra Forbrukerrådet
3) Deltakerne i standardiseringskomiteen for tilstandsanalyse

Sist oppdatert: 2014-11-12